2014年12月13日，王健林董事長(cháng)參加了 “2014(第十三屆)中國企業(yè)領(lǐng)袖年會(huì )”。作為第一個(gè)演講者，他作了《房地產(chǎn)的“新常態(tài)”》的主題演講。王健林董事長(cháng)認為，作為中國經(jīng)濟最大的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)顯然進(jìn)入了“新常態(tài)”，樓市的“瘋牛”狀態(tài)不會(huì )再有，但是房地產(chǎn)業(yè)不存在崩盤(pán)可能性，關(guān)鍵是要抓住最后的十年機會(huì )進(jìn)行轉型升級。 

以下是演講實(shí)錄： 

中國企業(yè)領(lǐng)袖年會(huì )已經(jīng)舉辦13屆，在中國能連續舉辦十幾屆的會(huì )議不多，現在領(lǐng)袖年會(huì )已經(jīng)成為一個(gè)品牌，所以只要有時(shí)間，大家都會(huì )來(lái)參加。今天我演講的題目是“房地產(chǎn)的新常態(tài)”，講三點(diǎn)內容：

一、房地產(chǎn)進(jìn)入新常態(tài)

習近平總書(shū)記今年提出中國經(jīng)濟進(jìn)入“新常態(tài)”。既然是中國經(jīng)濟的“新常態(tài)”，當然包括經(jīng)濟的方方面面，作為中國最大的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)顯然也進(jìn)入了“新常態(tài)”。從2013年下半年開(kāi)始，中國房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)新的調整期，2014年銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額同比2013年都有所下滑。但之前的2013年、2012年并不是正常年份，這兩年的銷(xiāo)售額比2011年上漲近40%，這種增長(cháng)是不正常的。

隨著(zhù)今年房地產(chǎn)交易量的下降，特別是新開(kāi)工量的下降，很多人覺(jué)得這個(gè)行業(yè)有很大風(fēng)險，唱空的人越來(lái)越多，很多人覺(jué)得房地產(chǎn)要不行了。但是，我認為正像總書(shū)記講的“新常態(tài)”一樣，房地產(chǎn)目前這種情況才是真正的“正常態(tài)”。從2006年往后的這些年，實(shí)際上是一個(gè)非正常態(tài)的時(shí)段。在這之前接近20年的時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)都是買(mǎi)地要買(mǎi)對、設計要合理、定價(jià)要差不多，還得加上會(huì )吆喝忽悠，房子才能夠賣(mài)出去。舉個(gè)例子，2005年我們在國貿開(kāi)發(fā)CBD萬(wàn)達廣場(chǎng)，項目都竣工了，還有一棟樓沒(méi)賣(mài)完。之后的幾年，特別是2008年4季度以后，房地產(chǎn)就進(jìn)入一個(gè)像前幾天股市一樣的“瘋牛”狀態(tài)，賣(mài)房子就像賣(mài)白菜一樣，這其實(shí)是不正常的。我從業(yè)接近30年，恰恰覺(jué)得2014年的態(tài)勢才是正常的、可持續的“新常態(tài)”。

二、不要抱任何幻想

可能房地產(chǎn)業(yè)中還有人幻想，經(jīng)過(guò)一兩年調整，加上財政貨幣刺激，興許2015年房地產(chǎn)還會(huì )再呈現高潮，那時(shí)把房子套現了，還能賺大錢(qián)，這種想法是不切實(shí)際的。第一、房地產(chǎn)整體呈現過(guò)剩。為什么講整體呈現過(guò)剩？首先看土地，全國現在地方債務(wù)超過(guò)20萬(wàn)億，其中絕大部分還債靠土地，這些土地按照現在一年四萬(wàn)億賣(mài)出來(lái)，也要好幾年時(shí)間。第二、看在建量和銷(xiāo)售量，房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)20多年的快速發(fā)展，土地在全國總體上看已經(jīng)略微供大于求。當然，局部可能還是供不應求，像北上廣深等一些城市，但總體逐漸呈現過(guò)剩態(tài)勢。第三、不可能再有高峰期。我判斷中國房地產(chǎn)還是會(huì )繼續往前走，但是不可能再呈現2012、2013年這種“瘋牛”狀態(tài)。

三、房地產(chǎn)不會(huì )崩盤(pán)

有人唱空中國房地產(chǎn)，我勸這些人對此不要有任何幻想。中國房地產(chǎn)行業(yè)規模很大，中國崛起就意味著(zhù)世界力量平衡被打破，力量平衡被打破，有的人過(guò)得舒服，就有人過(guò)得不太舒服，當然就有一些人希望崩盤(pán)。但中國房地產(chǎn)崩盤(pán)的可能性是不存在的：首先我們杠桿率沒(méi)有那么高；其次中國有強有力的政府，會(huì )適度調控；第三、中國有一個(gè)大利好是城市化率還比較低，只有52%，如果去掉一些農民工和沒(méi)有拿到城市待遇的人，真實(shí)城市化率也就40%多，所以房地產(chǎn)還有一段發(fā)展時(shí)間。

中國房地產(chǎn)不能再走大規模、快速增長(cháng)的路，過(guò)去國內房地產(chǎn)企業(yè)、包括萬(wàn)達自己，普遍靠不斷擴大規模、不斷加快增長(cháng)來(lái)獲取更大利潤。也就是不斷增加土地、增加銷(xiāo)售，今年2000萬(wàn)土地儲備，明年就是3000萬(wàn)土地儲備；今年賣(mài)500億，明年就賣(mài)800億，靠這種模式支撐股價(jià)或者獲得一份漂亮報表，我稱(chēng)之為大規模、快增長(cháng)的模式。隨著(zhù)經(jīng)濟增速放緩，像現在這樣每年城鎮施工面積70億平米、新開(kāi)工20億平米，這種規模絕不可能持續。前幾天我看到媒體在熱炒綠地、萬(wàn)科誰(shuí)會(huì )成為今年房企銷(xiāo)售額老大，其實(shí)炒作這種題材沒(méi)有多少實(shí)質(zhì)意義。銷(xiāo)售額增長(cháng)僅僅代表規模，它不能代表企業(yè)的可持續發(fā)展，也不能代表企業(yè)利潤的實(shí)質(zhì)性增長(cháng)。

現在，從事房地產(chǎn)行業(yè)和準備還要從事這個(gè)行業(yè)的人都要好好想一想，絕對不能再走傳統路子，要抓住最后十年的機會(huì )轉型升級。我們研究了世界許多發(fā)達國家，也包括我國臺灣和香港地區，發(fā)現世界上任何一個(gè)國家和地區的房地產(chǎn)發(fā)展都很難超過(guò)半個(gè)世紀，一般就是三四十年的繁榮期，城市化進(jìn)程達到70%到80%，這個(gè)行業(yè)的規模就開(kāi)始萎縮。有人說(shuō)，中國房地產(chǎn)黃金十年過(guò)去了，還有白銀十年，我不說(shuō)是黃金還是白銀，我認為留給大家的轉型時(shí)間也就還有十年罷了。這個(gè)行業(yè)的從業(yè)者，可能都不希望自己企業(yè)只活十幾年，都希望自己企業(yè)成為百年企業(yè)，那就要用好這十年時(shí)間轉型。如果中國城鎮化達到70%，可能機會(huì )就沒(méi)有了。中國不像美國、不像歐洲，城鎮化率可以達到80%以上，中國還有大量山地，不可能把山上的地都拿出來(lái)搞建設。所以，希望房地產(chǎn)企業(yè)加快轉型，萬(wàn)達自己也在加快轉型，明年就會(huì )發(fā)布我們的轉型報告，至于怎么轉？向哪兒轉？由于時(shí)間關(guān)系，只能留待今后再講。作為第一個(gè)演講者，我要帶頭遵守時(shí)間，謝謝大家！