公司管理層亮相

投資者提問(wèn)

去年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)又進(jìn)入一輪調整，周期性的“打擺子”讓以住宅產(chǎn)品為主的開(kāi)發(fā)商們很受傷。國家統計局的統計也證明了這一點(diǎn)：去年全國商品房銷(xiāo)售額下降達6.3%！

這讓具有獨特競爭力的企業(yè)開(kāi)始凸顯出來(lái)。剛剛公布的萬(wàn)達商業(yè)2014年報顯示：銷(xiāo)售物業(yè)合同金額達1601.5億元，同比2013年增長(cháng)26.65%，這個(gè)增長(cháng)速度比全行業(yè)高了32個(gè)百分點(diǎn)。

國際投行分析師普遍看好萬(wàn)達商業(yè)（03699.HK）今后的走勢，此前給出的目標價(jià)在60—85港元。一方面國家開(kāi)始出手救市，3月30日央行、住建部、銀監會(huì )出臺支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政策。更重要的是，萬(wàn)達商業(yè)還有諸多優(yōu)勢沒(méi)有被市場(chǎng)充分發(fā)現，股價(jià)一直徘徊在48港元的發(fā)行價(jià)上下。 

租得好才能賣(mài)得好

在過(guò)去一年當中，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)在全國各大城市又新增了23座商業(yè)綜合體，而且全部實(shí)現開(kāi)業(yè)準點(diǎn)率100%、出租率100%、租金回收率100%，這是所有同行只能艷羨的數字。截止到2014年底，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)擁有的已開(kāi)業(yè)商業(yè)綜合體數量已經(jīng)達到107座，遍布國內的71座城市。

由于萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)擁有數量龐大的戰略品牌合作商，因此，每一座萬(wàn)達商業(yè)綜合體在建成的同時(shí)都會(huì )配套開(kāi)業(yè)一個(gè)購物中心，也就是說(shuō)，在去年新增的23個(gè)商業(yè)綜合體當中，也新開(kāi)業(yè)了23個(gè)購物中心，從業(yè)已公布的數據來(lái)看，目前公司所擁有的107個(gè)購物中心面積已經(jīng)達到1771萬(wàn)平方米，其中有1149萬(wàn)平方米的可出租面積，而且，這些購物中心在開(kāi)業(yè)時(shí)基本都實(shí)現了滿(mǎn)鋪出租率。

當電子商務(wù)對多數傳統商業(yè)體造成沖擊的時(shí)候，定位于中端消費，以體驗式為主導，提供餐飲、零售、娛樂(lè )和生活服務(wù)的萬(wàn)達商業(yè)綜合體卻仍舊吸引著(zhù)大量的消費人群。過(guò)去的一年時(shí)間，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)遍布全國的107個(gè)商業(yè)綜合體總計吸引了16億人次的客流量，也就是說(shuō)，平均下來(lái)每天有將近440萬(wàn)人次的消費者進(jìn)入到萬(wàn)達商業(yè)綜合體，這也使得萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)成為全國最大的線(xiàn)下消費體驗商業(yè)綜合體。

萬(wàn)達商業(yè)銷(xiāo)售物業(yè)包括商鋪、寫(xiě)字樓、SOHO、住宅，其中住宅占比不到一半。齊全的銷(xiāo)售品種依托萬(wàn)達廣場(chǎng)，可最大限度享受萬(wàn)達廣場(chǎng)帶來(lái)的紅利，物業(yè)內在價(jià)值遠超一般同類(lèi)產(chǎn)品，而且很難復制，所以銷(xiāo)售速度、價(jià)格、毛利都遠超過(guò)同行。

出租比賣(mài)房更賺錢(qián)

相對于銷(xiāo)售物業(yè)，投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)，主體即萬(wàn)達廣場(chǎng)的租金收入和物業(yè)管理費收入，在2014年的毛利率達到了73.89%。因此，盡管103.52億元的投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)在營(yíng)業(yè)收入占比上不足10%，但是在營(yíng)業(yè)利潤的貢獻上占到了40.80%，也正是基于在投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理業(yè)務(wù)上的穩定增長(cháng)，使得萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)總收入同比2013年增長(cháng)24.31%，達1078.71億元；萬(wàn)達商業(yè)賺取了489.32億元的營(yíng)業(yè)利潤，同比增長(cháng)了3.35%；這其中，扣除投資物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)因素，公司去年實(shí)現的核心凈利潤為148.24億元，同比增長(cháng)了14.04%。

住宅開(kāi)發(fā)商賣(mài)完房子就只?，F金，萬(wàn)達商業(yè)卻幾乎“白賺”了面積全國最大的商業(yè)物業(yè)。除了銷(xiāo)售額穩居全國前三，萬(wàn)達商業(yè)持有物業(yè)更是遙遙領(lǐng)先于所有同行。2014年萬(wàn)達商業(yè)自持物業(yè)建筑面積已經(jīng)達到2156萬(wàn)平米，較2013年底的1635萬(wàn)平方米增長(cháng)了31.87%，從數據對比上來(lái)看，這一增速明顯高于公司去年在物業(yè)銷(xiāo)售確認面積上的增速。從物業(yè)規?？?，萬(wàn)達商業(yè)已躋身全球最大不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)之列。物業(yè)租賃及商業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率進(jìn)一步提高，對利潤的貢獻顯著(zhù)提升，使萬(wàn)達商業(yè)足以抵御房地產(chǎn)行業(yè)周期性波動(dòng)風(fēng)險。

超越周期的眼光

萬(wàn)達當家人王健林在歷次調整周期中，都能抓住時(shí)機，低位吸籌增加土地儲備，市場(chǎng)回暖時(shí)別人無(wú)貨可賣(mài)，萬(wàn)達卻準備好了充足的貨源。值得注意的是，目前萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)旗下仍有約7594萬(wàn)平方米的在建和待建物業(yè)，盡管這些儲備土地將近半數都位于經(jīng)濟最發(fā)達的華東地區，但是其在購地成本上仍舊保持一個(gè)較低的水平，2014年公司新購置的土地儲備平均成本只有每平方米1187元，明顯低于行業(yè)平均水平，同時(shí)，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)正逐漸將購地的重點(diǎn)從此前的三四線(xiàn)城市重新回歸到一二線(xiàn)城市，這些儲備項目未來(lái)將繼續加大萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)在投資物業(yè)上的比重，加之O2O戰略的推進(jìn)，利潤仍有很大的釋放空間。

O2O已經(jīng)啟航

就在3月底，萬(wàn)達電商悄悄開(kāi)始對外測試，但外界立刻注意到了正式定名為“飛凡”的這個(gè)平臺。此前隨著(zhù)兩家互聯(lián)網(wǎng)投資基金的入股，萬(wàn)達電商估值已達200億元，創(chuàng )造新成立公司估值增長(cháng)最快的紀錄?？梢灶A見(jiàn)，一旦實(shí)現O2O戰略，萬(wàn)達商業(yè)終端資源的優(yōu)勢將能最大限度發(fā)揮，成為未來(lái)商業(yè)格局的重要主導者。

中國經(jīng)濟將在未來(lái)數十年保持相對較快的穩健發(fā)展，中國的居民收入將持續提升，消費市場(chǎng)將持續擴大。萬(wàn)達商業(yè)已占據先機，與中國城市、市民以及商家和諧共生，在給所在的每一座城市創(chuàng )造巨大價(jià)值、給市民帶來(lái)便利和快樂(lè )的同時(shí)，也能充分分享中國城市化、消費升級帶來(lái)的十萬(wàn)億級別的商業(yè)機會(huì )。