12月19日，王健林董事長(cháng)出席蘇寧集團在南京召開(kāi)的“智慧零售大開(kāi)發(fā)戰略暨合作伙伴簽約大會(huì )”，并在會(huì )上發(fā)表題為《實(shí)體商業(yè)的新戰法》的演講。以下是演講全文——
實(shí)體商業(yè)的新戰法
今天聽(tīng)近東提出了一個(gè)智慧零售。中國互聯(lián)網(wǎng)和零售結合比較好的四大企業(yè)，現在已經(jīng)有了三個(gè)新名詞，阿里提出了新零售，近東先生提出了智慧零售，京東提了無(wú)界零售，我就等著(zhù)馬化騰提什么零售了，我看看還有什么詞。但我想說(shuō)的是，無(wú)論提出什么詞，最終的本質(zhì)還是零售。
今天近東叫我做一個(gè)小小的主題演講，時(shí)間有限，我談一個(gè)自己的體會(huì )吧，叫做“實(shí)體商業(yè)的新戰法”。近東剛才講了，互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)入中國20多年，特別是進(jìn)入網(wǎng)絡(luò )購物時(shí)代以后，對實(shí)體商業(yè)沖擊還是頗大的，在這個(gè)沖擊下，很多實(shí)體店生存比較艱難，甚至也出現了一些倒閉現象。實(shí)體商業(yè)究竟還有沒(méi)有前途？實(shí)體商業(yè)的物業(yè)還有沒(méi)有投資價(jià)值？很多的人產(chǎn)生了懷疑。當然，隨著(zhù)最近兩年網(wǎng)絡(luò )企業(yè)、網(wǎng)絡(luò )巨頭紛紛向線(xiàn)下擴張，似乎又看到了實(shí)體商業(yè)價(jià)值的春天。萬(wàn)達作為中國實(shí)體商業(yè)的一個(gè)代表，這些年受電子商務(wù)的沖擊是很小的，甚至可以說(shuō)影響微乎其微。
我舉個(gè)例子，最近五年開(kāi)業(yè)的萬(wàn)達廣場(chǎng)三個(gè)核心指標，客流、收入、租金，前兩項是客戶(hù)的，后一個(gè)是我們自己的，這三項核心指標，這五年環(huán)比年均保持在6%以上，不是簡(jiǎn)單的收入增長(cháng)，客單價(jià)提高了。而且從投資方面來(lái)看，這兩年恰恰是萬(wàn)達廣場(chǎng)高速增長(cháng)時(shí)期，在2016年之前我們每年最多開(kāi)業(yè)25個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)，2016年和今年連續兩年萬(wàn)達每年開(kāi)業(yè)超過(guò)了50家萬(wàn)達廣場(chǎng)，這兩年的增速是100%。而且我們還有一個(gè)比較宏偉的計劃，即從明年開(kāi)始，力爭用10年左右的時(shí)間，即到2028年，把萬(wàn)達廣場(chǎng)發(fā)展到1000個(gè)左右。到1000店是什么概念？拿今年的數據來(lái)說(shuō)，開(kāi)店滿(mǎn)一年的廣場(chǎng)平均客流量2000萬(wàn)，隨著(zhù)向三線(xiàn)、四線(xiàn)，甚至五線(xiàn)城市的下沉，可能每一個(gè)店客流量略為下降，畢竟小城市沒(méi)有這么多人，即使1300到1500萬(wàn)左右，那也意味著(zhù)開(kāi)到1000店左右的時(shí)候，每一年光是萬(wàn)達廣場(chǎng)的客流就在130-150億。一個(gè)人假設每年去30次，這個(gè)頻率已經(jīng)不算低了，那就意味著(zhù)有大概5億人左右的重復性消費的顧客。那時(shí)候我估計中國城市居住人口可能會(huì )超過(guò)10億，真正有消費能力的人也就是6~7億，因為有很小的小孩，還有很大歲數的老人家等，1000個(gè)店我們估計將覆蓋中國90%以上的城市，其中有消費能力的城市人口三分之二都是我們重復消費的顧客。
下面，我結合近20年萬(wàn)達廣場(chǎng)發(fā)展的實(shí)踐，簡(jiǎn)單談?wù)剬?shí)體商業(yè)在網(wǎng)絡(luò )購物時(shí)代，或者說(shuō)智慧零售時(shí)代，怎么個(gè)打法。我講四點(diǎn)：
一、定位社交中心
萬(wàn)達廣場(chǎng)從誕生那天起就沒(méi)把自己定位成一個(gè)購物中心，以前說(shuō)我們是商業(yè)中心，最近這7、8年我們反復強調我們是生活中心，用現在比較流行的話(huà)來(lái)講，就是一個(gè)社交生活的中心?，F在的城市商業(yè)，我有三個(gè)趨勢判斷。第一，單一商業(yè)中心消失了。為什么？城市擴張。過(guò)去大家說(shuō)一個(gè)城市基本上一個(gè)中心，偌大一個(gè)北京就是王府井，偌大一個(gè)上海就是南京路，現在單一商業(yè)中心已經(jīng)消失。第二，大量商業(yè)綜合體出現，一站式商業(yè)大量出現，單一的中小門(mén)店受網(wǎng)絡(luò )沖擊。這一點(diǎn)我再給網(wǎng)絡(luò )說(shuō)一句話(huà)公道話(huà)，沒(méi)有網(wǎng)絡(luò )沖擊實(shí)體店也是受影響的。第三，網(wǎng)絡(luò )購物的興起。
商業(yè)出現這幾個(gè)大的趨勢后，為了規避沖擊，我們就給自己準確定位，不能把零售作為主要定位，應該把生活、社交作為自己的定位。萬(wàn)達廣場(chǎng)也有三個(gè)層面，不管城市級別的，區域級別的，還是社區級別的，我們的定位都是社交中心，這是第一定義。
二、突出體驗消費
網(wǎng)絡(luò )沖擊的是商業(yè)當中的零售部分。即“提袋消費”。消費是兩種，一種是提袋消費，實(shí)實(shí)在在提一個(gè)袋子走了，是物理消費。還有一種是體驗消費，你花了錢(qián)了，有了感知，如吃個(gè)飯，健個(gè)身，游個(gè)泳，唱歌歌，看個(gè)電影等等。
網(wǎng)絡(luò )消費對提袋消費，即消費中的零售部分沖擊比較大。但是它永遠無(wú)法替代只有到實(shí)物場(chǎng)景才能深切體會(huì )到的這種體驗式消費。
我十多年前在杭州發(fā)表過(guò)一次演講，商業(yè)中心怎么干？我當時(shí)用了一個(gè)詞——商業(yè)中心是吃出來(lái)的。十幾年前，人們做商業(yè)中心的時(shí)候里邊就是配兩三家餐廳，他們的計劃是為到店消費的人提供臨時(shí)的餐飲場(chǎng)所，我說(shuō)不對，咱們應該做成城市的中心，讓吃飯的人到這里來(lái)，順便搞點(diǎn)買(mǎi)賣(mài)。
今天，我再加一句話(huà)，商業(yè)中心除了是吃出來(lái)的，還是玩出來(lái)的，大量的游樂(lè )內容、體驗內容。萬(wàn)達廣場(chǎng)非常強調體驗消費，我們規劃設計院有一個(gè)強制條件，原則上新開(kāi)店和調整后的老店要求體驗消費的業(yè)態(tài)占比不低于60%，否則審批通不過(guò)。我們還有一個(gè)目標，爭取三四年時(shí)間，使體驗消費業(yè)態(tài)達到70%。體驗消費占比多了，它受到的沖擊也越小了，而且由于體驗消費多，商業(yè)中心的黏性和不可替代性提高，才更有價(jià)值。
現在歐美也有一種說(shuō)法叫“反購物中心化”，其實(shí)從中國商業(yè)綜合體的發(fā)展來(lái)看，中國的商業(yè)走的和歐美走的完全不一樣的路：因為無(wú)法拆遷，歐美商業(yè)綜合體都是在城郊，最多兩三層、室外停車(chē)這種模式。中國做得更高，更多吃喝玩樂(lè )在一起。歐美現在更多向中國商業(yè)綜合體學(xué)習，他們“反購物中心化隱藏
